TOP 5 des raisons de louer en meublé

Au moment d’investir il existe une question à laquelle on ne peut échapper quand on parle d’investir en immobilier locatif: “va t’on meubler notre cher appartement fraîchement acquis ? Commençons par le commencement: qu’est-ce qu’un bien meublé ? Un bien meublée c’est tout simplement un logement qui permet à son locataire d’y habiter sans avoir quoi que ce soit à faire à part poser ses valises et commencer à y vivre. Le logement doit donc contenir tout ce qui est nécessaire pour par exemple faire la cuisine, dormir, l’électricité etc… Pas d’inquiétude la liste du mobilier minimum se trouve à la fin de l’article.

On a déjà tous entendu dire que le meublé est plus intéressant que le nu mais qu’en est-il vraiment ? Nous avons collecté pour vous 5 raisons qui vous aiderons à choisir entre le nu et le meublé.

Une fiscalité plus avantageuse

C’est souvent l’argument le plus connu du grand public. En effet la location meublée permet d’accéder à certains avantages fiscaux. Mais pour le comprendre il faut avoir conscience du régime fiscal dans lequel vous allez vous trouver. En effet la fiscalité est différente entre la location en nu et en meublé comme le présente ce schéma.

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Du moment où vous décidez d’investir dans un appartement meublé vous pourrez obtenir le statut de loueur en meublé non professionnelle, alors vos  revenus appartiendront  à la catégorie des revenus Industriels et commerciaux (BIC). En revanche si votre bien n’est pas meublé vos revenus sont des revenus fonciers. En effet c’est le régime qui s’applique par défaut.  Ce qui va faire que vous appartenez à l’assiette fiscale Micro-BIC ou l’assiette fiscale BIC réel c’est tout simplement le montant de vos revenus. Si vos revenus locatifs sont  inférieurs à 70 000 € (location meublée classique car cela varie pour la location touristique) vous appartenez au régime micro-BIC mais vous avez tout de même le choix d’opter pour le régime réel. Sinon vous appartenez à l’assiette fiscale BIC réel.

Mais au final je gagne quoi ?

L'administration fiscale accorde 50% d’abattement forfaitaire sur les revenus locatifs en micro-BIC* (contre 30% d'abattement en location nue avec le régime micro-foncier). De plus il est aussi possible de déduire les amortissements comptable du bâti (c’est à dire le résultat de la soustraction entre d’une part le prix du bien et d’autre part le prix du terrain) et des meubles meublant votre appartement avec le régime BIC réel.

Augmenter vos loyers

Obtenir un rendement plus élevé grâce à des loyers généralement plus élevés en meublé qu’en location nue. En effet le fait d’aménager votre bien, de le décorer et de faire un peu de home staging va vous permettre de déclencher plus facilement un coup de coeur chez vos futurs locataires et vous pourrez ainsi appliquer un loyer plus important qu’un simple bien nu. D’ailleurs les loyers sont en moyenne 20% supérieurs en meublé. Cela peut donc s’avérer intéressant de garnir ce charmant appartement.

Un dépôt de garantie plus important

Le dépôt de garantie qui peut être demandé aux locataires peut aller jusqu’à 2 mois de loyer hors charges (contre 1 mois pour la location nue). C’est un avantage qui n’est pas négligeable et qui peut vous permettre d’être tranquille si votre locataire vous rendait en mauvais état votre bien.

Mettre en place un forfait de charges

Les deux gros avantages du forfait de charges est qu’il est simple et pratique. Cet outil n’est en effet pas utilisable en location nue et est exclusif au meublé. Il permet de déterminer une somme fixe qui ne varie pas selon le montant des charges et peut-être indéxé chaque année.

Bien sûr  le montant des charges ne doit pas être "manifestement disproportionné".

Les avantages du LMP

Tout d’abord l'abréviation LMP signifie location meublée professionnelle. C’est un dispositif fiscal s’adressant au propriétaire dont le bien immobilier locatif est meublé. Pour être considéré comme un loueur meublé professionnel il faut impérativement réunir deux conditions.

  1. Les revenus générés par la location dépassent 23 000 €/an

  2. Les revenus générés sont supérieurs aux autres revenus du loueur c’est-à-dire qu’il représente plus 50 % des revenus globaux du propriétaire/an

Si vous réunissez ces critères alors vous passez au next level. Vous êtes un professionnel (le boss du meublé). Si vous pouvez prétendre au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) vos biens, considérés comme un outil professionnel, seront exclus de l’assiette de l’IFI (ex ISF).

Vous avez aussi la possibilité de déduire le prix d'acquisition de l'immeuble via des amortissements. Ce régime se destine cependant à des investisseurs qui ont de très gros apports et fait figure de niche fiscale. Il permet également de récupérer la TVA (comme tous professionnels) sur ses acquisitions facilitant la gestion de la trésorerie

Cependant à la différence du régime LMNP les amortissements pratiqués doivent être déduit du prix d’acquisition pour le calcul de la plus value.

Il est donc extrêmement important d’être bien accompagné ou d’être parfaitement informé au moment d’investir pour choisir l’investissement qui vous correspond réellement car comme nous avons pu le voir il existe un tas de lois qui compliquent l’investissement. La location meublée est très intéressante lorsqu’elle est maîtrisée mais peut s’avérer peu utile si l’on ne connaît pas parfaitement la fiscalité et les obligations s’y rattachant.

Mobilier minimum à fournir en location meublée :

  • Literie avec couette ou couverture

  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres à coucher

  • Une table et des sièges

  • Plaques de cuisson + four ou micro-ondes

  • Réfrigérateur

  • Vaisselle et ustensiles de cuisine (casseroles, poêles, etc..)

  • Luminaires et étagères de rangements

  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement

Cette liste découle du décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d'un logement meublé.