Investir dans l'immobilier locatif via une société

 
 Héhé ..

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Vous souhaitez imitez Bernard Arnault, le patron de LVMH, actuelle quatrième fortune mondiale et as de l'optimisation fiscale en utilisant des véhicules d'investissement pour vos investissements immobiliers ? Bon ok cette introduction est quelque peu aguicheuse... Cependant il est effectivement possible de bénéficier de certains avantages fiscaux et d'optimiser son patrimoine en investissant dans l'immobilier locatif via des sociétés. Comme toujours en immobilier il faut cependant veiller à ce que votre situation et vos objectifs s'y prêtent. Eléments de réponse dans cet article avec à la fin un super tableau dressant les avantages et inconvénients de ces outils. 

Définir mes objectifs

Souhaitez-vous investir seul ou à plusieurs ?

Certaines structures comme la SCI (société civile immobilière) nécessitent en effet un minimum de 2 personnes, d’autres comme la SASU (société par actions simplifiées unipersonnelle) ou l’EIRL (Entrepreneur individuel à responsabilité limitée) ne comportent par définition qu’un seul associé. 
Dans le cas d'un investissement familiale la SARL (Société à responsabilité limitée) familiale, qui est une forme juridique réservée aux ascendants, descendants, conjoints ou partenaires de pacs, ne pourra pas être poursuivie sous cette forme dans le cas où vous souhaiteriez  y associer une personne extérieure. Il faut donc définir cette interrogation dès le début de votre projet afin d'adapter votre stratégie d'investissement locatif en fonction. 

Quels sont vos objectifs et dans quelles activités immobilières souhaitez-vous vous lancer ?

Certains régimes d’imposition seront plus adaptés à l’optimisation fiscale, d’autres à la transmission de votre patrimoine ou à la protection de vos biens personnels. Il est donc important de définir votre objectif.

  • Réduire votre imposition

  • Percevoir un revenu complémentaire

  • Optimiser la transmission de votre patrimoine

  • Bénéficier d’une gestion facilitée

  • Acquérir de l’immobilier d’exploitation pour votre entreprise

Ces objectifs doivent aussi être temporels et répondre à la question de la durée de détention car cette décision peut jouer sur votre fiscalité (que nous détaillons plus bas).

Enfin il convient de fixer l'activité immobilière que vous souhaitez mettre en place parmi ces choix :

  • Location saisonnière du type meublé touristique

  • Location meublée

  • Location nue

  • Une autre activité non immobilière pour laquelle vous avez besoin de locaux (immobilier d’exploitation)
    Certaines formes de société limitent la location meublée et d’autres n’autorisent pas la location nue.

La fiscalité 

Fiscalité-immobilière

En effet nous abordions le thème de la temporalité juste au-dessus car cette dernière joue sur votre fiscalité. Vous devez donc savoir combien de temps vous souhaitez conserver le bien. Si vous souhaitez le conserver pour une durée longue, supérieure à 10 ans, la détention en direct ou bien via une société à l’IR (impôts sur le revenu) s’avèrera plus intéressante car les plus-values lors de la vente du bien seront imposées selon le régime des particuliers. De plus, des abattements fiscaux pour durée de détention pourront être pratiqués dès la 6ème année et vous bénéficierez d’une exonération totale au bout de 30 ans.

Dans le même temps, une société imposée à l’IS (impôts sur les sociétés) sera quant à elle imposée sur les plus-values même après 30 ans de détention, la plus-value étant considérée comme un bénéfice de la société.

Les travaux

Si vous désirez effectuer des travaux vous souhaiterez peut-être créer du déficit foncier sur vos autres catégories de revenus (salaires notamment). Dans ce cas, une imposition à l’IR pourrait être préférable.

L'imposition 

Les bénéfices des sociétés sont imposés pour les PME (entreprises dont le chiffre d'affaires est inférieur à 7.63M€ et dont le capital est détenu à 75% par des personnes physiques) au taux réduit de 15% jusqu'à 38 000 € de bénéfices et au taux de 28% jusqu’à 500 000 € de bénéfices (31% au-delà) puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021 et 25% en 2022.

Le choix d’une imposition à l’IR ou à l’IS dépendra donc de votre taux marginal d’imposition que vous comparerez au taux de l’impôt sur les sociétés.
A noter que les revenus immobiliers soumis à l’IR sont également redevables des prélèvements sociaux (17,2%) qu’il faudra rajouter à votre taux marginal d’imposition.

L’IFI (l'impôt sur la fortune immobilière)

Si vous êtes soumis à l'impôt sur la fortune immobilière sachez que les biens professionnels sont exonérés de l’IFI. C’est par exemple le cas lorsque vous exercez l’activité de LMP (loueur en meublé professionnel).
Par ailleurs dans le cas de détention de biens via une SCI, une décote de 10% à 20% peut être pratiquée car les titres de sociétés sont moins liquides qu’un bien physique.

Les véhicules d'investissement que je peux utiliser pour investir en immobilier locatif

Il est possible d'identifier deux types de détention du bien :

  1. Une détention en nom propre c'est-à-dire directement par le propriétaire qui est une personne physique. L'investissement classique. 
  2. Une détention du bien via une société qui sera alors propriétaire du bien, elle-même détenue par des associés au moyen de parts. La société peut être de nature juridique diverse :
  • SCI : société civile immobilière
  • SARL : société à responsabilité limitée [ou EIRL dans le cas d’un associé unique]
  • SAS : société par actions simplifiée [ou SASU dans le cas d’un associé unique]

 

 

Tableau récapitulatif des différents véhicules d'investissement (avantages/inconvénients)

Avantages Détention en direct/nom propre Détention via une société
D’un point de vue fiscal Le statut LMNP permet de déduire tous les frais au réel et de déduire un amortissement annuel du bien. Possibilité de déduire chaque année l’amortissement du bien.
Plus values de cession imposées au régime des particuliers Fiscalité réduite pendant la détention du bien (imposition des bénéfices au taux réduit de 15% jusqu’à 500 K puis à 28% en 2020, 26.5% en 2021, 25% en 2022)
Statut LMP non soumis à l’IFI IFI : Décote possible de 10 à 20% sur la valeur des biens détenus via des titres de société
D’un point de vue patrimonial Possibilité de démembrement (en conservant l’usufruit et en cédant la nue-propriété par exemple) Transmission facilitée via une société avec la transmission des parts et non du bien lui-même
Possibilité de démembrer les parts de la société.
De façon générale Simplicité : peu de formalités Souplesse dans les décisions et meilleur contrôle de la gestion qu’en cas d’indivision requérant l’unanimité pour beaucoup de décisions
Moindre coût Responsabilité limitée aux apports en SARL/EIRL

Inconvénients Détention en direct/nom propre Détention via une société
D’un point de vue fiscal Limite de déficit foncier de 10 700 euros pour la location nue en régime foncier. Double imposition au niveau des bénéfices de la société et au niveau des dividendes perçus par les associés
En LMP ou LMNP : imputation du déficit sur les revenus de même nature (revenus locatifs) mais pas sur le revenu global Fiscalité accrue lors de la cession du bien : les amortissements sont réintégrés et les plus-values taxées comme un bénéfice exceptionnel au taux de l’IS. Pas d’abattement pour durée de détention.
La rémunération du dirigeant est soumise à des cotisations sociales
En SARL, l’option pour le régime d’imposition à l’IR n’est valable que pour une durée de 5 ans
D’un point de vue patrimonial Transmission du patrimoine soumise aux droits de sucession Transmission des parts de société soumise aux droits de mutation
De façon générale Lourdeur et difficultés de gestion en cas d’indivision Manque de liquidité : difficultés à revendre les parts en dehors de la famille ou des associés
Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels Formalisme important : statuts, AG, tenue d’une comptabilité
Coûts de création et de suivi
Location meublée limitée à 10% des revenus dans une SCI à l’IR
En SARL à l’IR seule la location meublée est possible (pas de location nue)
Responsabilité civile et pénale du dirigeant en SAS et SASU
Responsabilité sur l’ensemble des biens personnels en SCI

Le choix d’une détention en nom propre ou via une société, la structure de celle-ci ainsi que le choix du régime d’imposition (à l’IR ou à l’IS) dépendent de nombreux critères comme votre situation personnelle (statut marital, nombre d’enfants), vos objectifs de placement, votre taux marginal d’imposition, le type de location (nue ou meublée), la volonté ou non de transmission de votre patrimoine, etc.
Chaque solution présente des avantages et des inconvénients.  Aussi une étude chiffrée menée au préalable de votre situation personnelle est nécessaire dans le choix d’une structure. Bevouac vous conseille sur le meilleur schéma, adapté à votre situation. Par la suite, il faudra vous faire accompagner dans la création de la société par un avocat, de préférence spécialisé dans le domaine immobilier. Nous pouvons vous mettre en relation avec des professionnels spécialistes du domaine. Vous aurez également besoin de retenir les services d’un comptable pour tenir la comptabilité et établir vos comptes annuels (bilan, compte de résultat).

 
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