Comment analyser les diagnostics immobiliers ?

La manière de les analyser, la réalité du marché immobilier actuel, voici tout ce qu’il faut savoir sur les diagnostics techniques obligatoires :

Les objectifs des diagnostics immobiliers :

  • Informer l’acquéreur de la manière la plus exhaustive possible de la qualité du bien qu’il s’apprête à acheter.

  • Informer des potentiels risques externes inhérents à la zone où se situe le bien que l’acquéreur s’apprête à acheter.

Ce que dit la législation en vigueur :

  • Au moment de signer un compromis de vente, tous les diagnostics obligatoires doivent avoir été édités et transmis à l’acquéreur.

  • Au moment de la mise en location, les propriétaires bailleurs sont également dans l’obligation de présenter une partie de ces diagnostics aux futurs locataires.

  • Hormis le métrage loi Carrez et l'état des risques naturels et technologiques (ERNMT), ces diagnostics doivent être exécutés par un professionnel certifié.

  • Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, il n'y a pas les mêmes diagnostics à réaliser. Retrouvez la liste ci-dessous.

À qui revient la charge de les payer :

  • Pour la transaction : ils sont à la charge du vendeur.

  • Pour la mise en location : si la date de validité de ces diagnostics est expirée, alors ils sont à la charge du nouveau propriétaire.

 
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À savoir :

  • Ces diagnostics répondent seulement à une obligation d’information.

  • Quelque soit leur résultat, rien n’oblige le vendeur à réaliser des travaux de modification.

  • Il est tout à fait légal de vendre un bien avec du plomb ou de l’amiante.

  • Le métrage loi carrez n’est pas obligatoirement à réaliser par un professionnel. Le vendeur lui-même ou tout autre particulier est en droit de déclarer le métrage carrez du bien. En cas du constat d’un écart supérieur à 5% de la superficie du bien, l’acquéreur est en droit de recourir à la justice pour cause de vice-caché.

Ce que nous faisons chez Bevouac :

  • Nous ne nous contentons pas seulement d’analyser ces seuls diagnostics obligatoires.

  • Premièrement, ces diagnostics ne concernent que les parties privatives. Nous analysons donc également les diagnostics des parties communes.

  • En copropriété, nous analysons aussi les règlements de copropriété. Ces derniers peuvent parfois interdire par exemple l’activité commerciale ou la colocation.

  • Il faut également tenir compte de la santé et bonne gestion de la copropriété. C’est pour cette raison que nous récupérons et analysons les derniers PV d’assemblées générales ou encore les pré-état datés afin d’attester de la santé financière de la copropriété et anticiper par-exemple des dépenses de rénovation qui pourraient intervenir prochainement.

  • En pleine propriété, nous rassemblons le maximum d’éléments afin de restituer la vie passée du bâtiment : factures des différentes interventions, différents certificats d’entretien, etc.

  • Enfin, nous remettons systématiquement les appartements à neuf afin de remplacer toute installation jugée vétuste.

Les diagnostics obligatoires :

 

Date de construction

< 1949

1949 < X < 1997

> 1997

         

Pour une transaction

Pleine propriété

Amiante

Amiante

DPE

DPE

DPE

ERNMT

ERNMT

ERNMT

 

Plomb

Électricité

 

Électricité

   

Copropriété

Amiante

Amiante

DPE

DPE

DPE

ERNMT

ERNMT

ERNMT

Loi Carrez

Plomb

Électricité

 

Électricité

Loi Carrez

 

Loi Carrez

   

Pour la location

Pleine propriété

Surface habitable

Surface habitable

Surface habitable

DPE

DPE

DPE

ERNMT

ERNMT

ERNMT

Plomb

   

Copropriété

Amiante parties privatives

Amiante parties privatives

DPE

DPE

DPE

ERNMT

ERNMT

ERNMT

Surface habitable

Plomb

Électricité

Amiante parties privatives

Électricité

Surface habitable

 

Surface habitable

   

Les diagnostics obligatoires sous conditions :

 

Diagnostics complémentaires

Installation électrique de plus de 15 ans

Diagnostic électrique

Installation gaz de plus de 15 ans

Diagnostic gaz

Le bien se situe dans une zone réglementée "termites"

Diagnostic termites

Voici le détail de chaque diagnostic :

Diagnostic Amiante :

  • Objectif : Mentionne la présence ou non de matériaux contenant de l’amiante.

  • Durée de validité : Illimitée si aucune trace. 3 ans autrement.

  • Moyens de mesure : Le diagnostiqueur repère les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante et les classe selon leur état de conservation.

  • Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, l’amiante a largement été utilisée dans les matériaux de construction. Une très grande partie des copropriétés construites autour des années 1960 à 1980 en contient.

  • Dans la pratique : L’amiante représente un risque si elle est utilisée dans des matériaux qui sont accessibles aux occupants de la copropriété. Si c’est le cas, des travaux avec des mesures spéciales de protection peuvent être entrepris. Dans le cas inverse où l’amiante n’est pas directement accessibles aux usagers du bâtiment, rien n’est fait.

  • Coût moyen : 90€ pour un studio, 170€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic Plomb (CREP) :

  • Objectif : Mentionne la présence de plomb dans les revêtements.

  • Durée de validité : 6 mois / 1 an, si présence de plomb supérieure à certains seuils. Autrement : illimitée.

  • Moyens de mesure : Au moyen d’un appareil à fluorescence X.

  • Notre analyse : Avant que l’on ne se rende compte de sa toxicité, le plomb a très souvent été utilisée dans certains matériaux, notamment les peintures de l’époque. On en retrouve systématiquement dans les peintures d’avant les années 1990.

  • Dans la pratique : Si le plomb est accessible aux usagers du bâtiment (peintures effritées, etc.) le diagnostic le mentionne. Cependant, les couches successives de peinture recouvrant les murs réduisent le risque quasiment au néant et de ce fait, ne nécessite pas d’intervention particulière.

  • Coût moyen : 110€ pour un studio, 320€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic Électricité :

  • Objectif : Retranscrire l’état de l’installation électrique et prévenir des risques d'électrocution.

  • Durée de validité : 3 ans.

  • Moyens de mesure : Le technicien contrôle la vétusté de l’installation et nomme les éléments défectueux.

  • Notre analyse : Les normes ne cessent d’évoluer. Anciennement, les constructions ne disposaient pas forcément de prises de terre, compteurs avec différentiels, etc. Il est important de mettre en sécurité les occupants.

  • Dans la pratique : Certaines installations électriques peuvent être reprises afin d’assurer la mise en sécurité des occupants, ce qui est primordial, tandis que certaines mises aux normes ne sont pas toujours appliquées.

  • Coût moyen : 120€ pour un studio, 280€ pour une maison 5 pièces.

Diagnostic ERNMT :

  • Objectif : Faire état des Risques Naturels, Miniers et Technologiques de la zone d’habitation concernée.

  • Durée de validité : 6 mois.

  • Moyens de mesure : Simple état des risques possibles entourant le bien concerné. Peut être fait par le propriétaire lui-même.

  • Notre analyse : Ce rapport vient prévenir de l’exposition du bien à des événements catastrophiques d’origine naturelle (avalanches, inondations…), miniers (cavités souterraines…), technologiques (activités industrielles…).

  • Dans la pratique : Toute ville située à proximité d’un bassin industriel ou proche d’éléments tels que des barrages hydro-électriques sera mentionnée comme “zone à risque” dans le rapport.

  • Coût moyen : Moins de 60€.

Diagnostic DPE :

  • Objectif : Établir un Diagnostic de Performance Énergétique visant à qualifier la consommation d’énergie du bien en question.

  • Durée de validité : 10 ans. À refaire en cas de travaux substantiels.

  • Moyens de mesure : Calcul réalisé à la base des factures de consommation récupérées.

  • Notre analyse : Méthode de calcul ne prenant pas toujours en compte la saisonnalité des consommations et donc peu fiable. Par ailleurs, le DPE sera “vierge” ou “blanc” si le propriétaire ne fournit pas suffisamment de relevés de consommation. Cela n’empêchera pas le diagnostic d’être valide.

  • Dans la pratique : La réduction de la consommation énergétique des bâtiments est un véritable enjeu. Les équipements de chauffage d’aujourd’hui consomment sensiblement moins que ceux utilisés dans le passé.

  • Coût moyen : 130€ pour un studio, 200€ pour une maison 5 pièces.

 
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Diagnostic Loi Carrez :

  • Objectif : Mesurer la surface du logement ayant pour hauteur sous plafond au minimum 1,80m.

  • Durée de validité : Illimitée.

  • Moyens de mesure : Mètre.

  • Notre analyse : Donnée importante pour établir si le logement répond aux critères de décence et est donc éligible à être mis en location conformément à la législation.

  • Dans la pratique : Ce relevé n’est pas obligatoirement effectué par un professionnel. Cela peut également influer sur le prix du bien.

  • Coût moyen : moins de 60€.

Diagnostic Gaz :

  • Objectif : Retranscrire l’état de l’installation intérieure de gaz.

  • Durée de validité : 3 ans.

  • Moyens de mesure : Contrôle visuel et relevé des anomalies s’il y a lieu. Les installations sont analysées mais non démontées.

  • Notre analyse : La sécurité des occupants est primordiale.

  • Dans la pratique : Si l’installation a plus de 15 ans, il convient de vérifier son bon fonctionnement.

  • Coût moyen : 130€ environ.

Diagnostic Termites :

  • Objectif : Déterminer la présence ou non de termites dans les structures en bois.

  • Durée de validité : 6 mois.

  • Moyens de mesure : Inspection des éléments en bois du bâtiment.

  • Notre analyse : Les zones menacées sont identifiées par les autorités qui pour des raisons évidentes de sécurité nécessitent une inspection systématique.

  • Dans la pratique : Si le bien se situe dans une zone classée à risques par arrêté préfectoral, il est obligatoire de vérifier le bon état des différents éléments structurel du bâti.

  • Coût moyen : 90€ pour un studio, 220€ pour une maison 5 pièces.


Pour finir, ces diagnostics immobiliers répondent avant tout à une obligation légale. Ils sont exécutés à titre informatif afin de permettre à l’acquéreur d’avoir pleinement conscience de ce qu’il achète. Cependant, les résultats affichés restent largement flous et souvent interprétables de diverses manières. Ces derniers ne se substituent pas à un oeil aguerri, ayant acquis avec la répétition des visites immobilières, des réflexes simples afin de déceler la majeure partie des problèmes.






Martin Menez