Déjouer les pièges de la défiscalisation en 3 minutes (Vidéo)

Découvrez comment se préparer au mieux pour utiliser les différents dispositifs fiscaux comme le dispositif Pinel pour réduire vos impôts. Pour en savoir plus sur les différentes méthodes consulter cet article "Réduire ses impôts grâce à l'immobilier c'est possible". 

Voici le script de la vidéo :

Les pièges à éviter avec la défiscalisation :

Il existe à ce jour plusieurs moyens de défiscaliser. Les dispositifs les plus connus sont le dispositif Pinel qui concerne principalement les logements neufs  et les dispositifs Malraux et Censi-Bouvard qui eux sont des dispositifs permettant de défiscaliser dans l’ancien. On entend par ancien, tout ce qui n’est pas neuf. Le neuf est vendu par les promoteurs. 

Si vous souhaitez investir dans l’immobilier juste pour défiscaliser alors attention. La défiscalisation ne doit pas être l’unique objectif.
Afin de juger de la pertinence d’un investissement, il faut mener le calcul de bout en bout. Il faut mesurer le rendement de cet investissement durant sa durée de possession ainsi que le potentiel de plus value. (plus value = prix d'achat - prix de revente)  

Tout l'intérêt de votre investissement concerne le bien dans lequel vous allez investir. La première chose sur laquelle il faut se questionner est la valeur du bien que  vous achetez et sa valeur prévisionnelle de revente. C’est l’opération en elle même qui doit être intéressante avant l’offre de défiscalisation. Il faut donc être bien au courant des pièges que peut comporter chaque programme de défiscalisation. L’avantage commercial des promoteurs axée sur l’alléchante réduction d’impôts peut parfois aveugler les acquéreurs qui connaissent par la suite quelques déconvenues. 
Abordons plus en détails le Pinel dans l’immobilier neuf, le dispositif qui est le plus en vogue actuellement qui permet ainsi de réaliser une réduction d’impôts allant jusqu’à 63 000€ sur 12 ans

6 ans : 12% (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) 
9 ans : 18% (soit une réduction d’impôt maximale de 6 000 euros par an au maximum) 
12 ans : 21% (soit une réduction d’impôt maximale de 5 250 euros par an au maximum)


Tout d’abord de nombreux programmes immobiliers sont sur-côtés à l’achat car les promoteurs intègrent l’avantage fiscal au moment de fixer les prix. Ceux-ci deviennent donc décorrélés des prix de marché. 
Les loyers plafonnés posent un autre problème car en tenant compte de ces prix surévalués les rendements soit le ratio entre le loyer et le prix d’achat ( loyer annuel/prix du logement )*100  deviennent très faibles.

Il est logique qu’un logement neuf soit plus cher qu’un logement ancien mais cet écart ne doit pas être trop important. Les logements anciens sont en moyenne 30% moins cher que les logements neufs. De plus il existe des distorsions de prix entre les logements neufs (hors Pinel) et les logements neufs (Pinel) ( dûs à la marge des promoteurs qui est souvent élevé. (Les biens Pinel sont en moyenne 15 à 27 % plus chers que les logements neufs classiques ) 

Par ailleurs, Il ne faut pas non plus oublier que pour la grande majorité, les logements  présentant un dispositif Pinel sont revendus au moment de la fin de l’avantage fiscal.
Dû à l’affluence d’offres similaires en vente sur le marché, il est alors plus compliqué de réaliser une plus-value sur le bien dans lequel vous aurez investi. 

Le constat sera le même pour les dispositifs Malraux ou Censi-Bouvard où il faut s’attarder sur le bien à l’achat et pas uniquement sur la promesse de réduction d’impôts. Dans l’ancien, il est possible de défiscaliser en réalisant des travaux. Aussi possible grâce au statut LMNP, déficit foncier... 

Pour conclure dans un programme de défiscalisation il faut acheter au bon prix et respecter la règle des 3 E ; emplacement, emplacement, emplacement. Comme pour tout investissement, il faut également bien mesurer la tension locative du marché tension locative  le rapport entre l’offre et la demande de logements locatifs et faire le calcul de bout en bout en portant aussi son attention sur les charges de gestion que va générer votre futur investissement.

Martin Menez