Le dispositif de défiscalisation Pinel : arnaque ou vrai bon plan ?

Le dispositif de défiscalisation immobilier Pinel. Très markété par l’État. Promettant des réductions d’impôts importantes. Mais qu’en est-il vraiment ? On vous éclaire sur cet investissement.

Analyse du dispositif de réductions d’impôts Pinel. 

En investissement immobilier, ce qui compte c’est une stratégie répondant à des objectifs patrimoniaux clairs. Il est donc impératif de se focaliser sur la performance et non la tendance. La première chose sur laquelle il faut s'interroger est la valeur intrinsèque de l’appartement ou de l’immeuble que vous achetez et sa valeur prévisionnelle de revente.

Si votre objectif est de défiscaliser il ne faut pas viser uniquement cet objectif. L’argument vendu par les promoteurs concerne la défiscalisation pouvant atteindre 63 000 €. Il doit cependant être nuancé.

Effectivement pour un investissement dans le neuf grâce à un dispositif Pinel on vous propose un bien qui dans 90% des cas est proposé à un prix plus cher que ce qu’il ne vaut réellement. La raison : les promoteurs intègrent l’avantage fiscal au moment de fixer les prix. Ceux-ci deviennent donc décorrélés des prix de marché. Les nouveaux propriétaires voient alors leurs réductions d’impôts grignotées par la médiocrité du bien sous-jacent. En effet il sera très difficile par la suite de réaliser une plus-value au moment de la revente.

L’autre mise en garde concerne le plafonnement des loyers par zones qui est instauré par le dispositif. En tenant compte de ces prix surévalués, les rendements (soit le rapport entre le loyer et le prix d’achat) deviennent très faibles. En outre les simulations des vendeurs sont bien souvent biaisées et il n’est pas rare de voir que le plafond des loyers est parfois supérieur au prix actuel du marché. D’ailleurs cet extrait du journal Le monde témoigne bien de la situation : “A  Marseille, où le plafond du Pinel s’établit à 12,50 euros par mètre carré, alors que le loyer moyen de marché n’excède pas 11,20 euros. Les logements neufs peinent à se louer au plafond Pinel, et, pour trouver des locataires, il faut rabattre ses prétentions. “

Autre point sur lequel il est important d’être bien informé : la vacance locative. Si suite à l’achat de votre appartement vous ne parvenez pas à trouver un locataire dans les 12 mois, vous perdez l’avantage fiscal offert par le dispositif et devrez le rembourser. Plutôt dommage étant donné que c’est le principal argument offert par le dispositif Pinel. 
 
Il est logique qu’un logement neuf soit plus cher qu’un logement ancien mais cet écart ne doit pas être trop important. De plus il existe des distorsions de prix entre les logements neufs (hors Pinel) et les logements neufs (Pinel) dues à la marge des promoteurs qui est souvent élevée. L’autre inconvénient lorsque l’on achète un appartement ou un immeuble neuf est qu’il est rarement possible de négocier contrairement à l’ancien où l’on peut obtenir des rabais de plus de 5% d’un bien. Cette baisse du prix peut devenir extrêmement intéressante sur des biens d’une valeur de 200 000€ puisqu’elle permet d’économiser 10 000€, d’autant plus que les logements anciens sont en moyenne 30% moins chers que les appartements et immeubles neufs. 

Par ailleurs, il ne faut pas non plus oublier que pour la grande majorité, les logements présentant un dispositif Pinel sont revendus au moment de la fin de l’avantage fiscal. Dû à l’affluence d’offres similaires en vente sur le marché, il sera alors plus compliqué de réaliser une plus-value sur le bien dans lequel vous avez investi. D’ailleurs les promoteurs se cachent bien de vous informer de cet argument au moment de signer. Ces derniers ont même tendance à vous faire croire que vous parviendrez à revendre au moins au prix d’achat initial sauf qu’après 10 ans le logement n’est plus neuf et il y’a peu de chances pour que vous ne revendiez pas à perte.

Enfin, il ne faut pas croire que neuf rime avec zéro défaut. Une fois construit le logement peut contenir des défauts ou des non-conformités pouvant baisser le prix du bien au moment de la revente. Il faut faire attention à ne pas se laisser avoir par les belles photos, maquettes ou plan 3D que propose le neuf. 

 
Magnifique.

Magnifique.

 

L'ancien un investissement plus rentable 

C’est pour toutes ces raisons que nous avons décidé de ne proposer que des investissements locatifs dans l’ancien. L’ancien est bien moins cher pour des surfaces comparables. Dans l’ancien il n’est pas rare d’obtenir des rendements bruts atteignant les 10% grâce à des prix d’achat intéressants. D’autre part les plus-values possibles grâce à la rénovation d’un appartement ou d’une habitation peuvent être extrêmement importantes si vous parvenez à redonner un bon coup de neuf. Enfin il existe aussi plusieurs moyens de réduire ses impôts et de défiscaliser grâce au statut LMNP et LMP, au déficit foncier et aux lois defiscalisation Malraux et Censi Bouvard. 

Pour conclure dans un programme de défiscalisation il faut acheter au bon prix et respecter la règle des 3 E : Emplacement, Emplacement, Emplacement. Comme pour tout investissement, il faut également bien mesurer la tension locative du marché et faire le calcul de bout en bout en portant aussi son attention sur les charges de gestion que va générer votre futur investissement. 

Récapitulatif des inconvénients :

  • Le plafonnement des loyers conduisant à une baisse du rendement

  • Les nombreux programmes sur-évalués conduisant à une décorrélation des prix du marché

  • Abondance d’offres similaires au moment de la fin de l’avantage fiscal conduisant à une baisse du prix et faisant disparaître les espoirs de plus-values à la revente du logement.

Guillaume M.