Avril 2022 : un tournant pour l'immobilier locatif ?

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Avril 2022 : un tournant pour l'immobilier locatif ?
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7/4/2022

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En immobilier, l’achat revente correspond à l'achat d'un bien immobilier qui sera revendu le plus rapidement possible avec l’objectif de générer une plus-value. Par conséquent, plusieurs stratégies vont être adoptées pour réaliser le maximum de marge à l’issue de l’opération. Si l'achat revente paraît attrayant, c’est un vrai métier qui présente des risques et des contraintes réglementaires. Dans cet article, on vous explique tout sur l'achat revente en immobilier.

En quoi consiste l’achat revente en immobilier ?

Le principe de l'achat revente est d'acheter un bien immobilier (maison, immeuble, local commercial, etc.) à un prix inférieur à sa valeur puis le mettre à la vente sur le marché à un prix plus élevé, le tout sur une période réduite de quelques mois.

Le but est d'engendrer rapidement une plus-value. Le principal bénéfice de l'achat revente est que cela permet de générer un maximum de profits sur une courte durée. En effet, avec un investissement locatif par exemple, le gain se fait sur la durée.

En contre-partie, un marchand de bien devra s’investir davantage pour son projet et prendre plus de risques.

Quel statut juridique pour l’achat revente ?

Micro-entreprise

Tout d'abord, analysons le statut de "microentreprise". La création d'une microentreprise est assez simple. Il est rapide à lancer et la comptabilité est une comptabilité de trésorerie. Toutefois, ce statut s'accorde peu aux objectifs d'achat revente. En effet, il ne permet pas à l’entrepreneur de se protéger personnellement et le chiffre d’affaires est limité à 176 200 €, ce qui est très limité pour une activité immobilière.

D'autre part, tous les coûts liés à des travaux effectués au sein de l'entreprise ainsi que vos diverses charges ne seront pas déduits. Enfin, il faut savoir qu'une microentreprise est une franchise en base de TVA, c'est-à-dire qu'elle est dispensée du paiement et de la déclaration de cette taxe sur les ventes qu'elle génère.

Société commerciale

La seconde option est d'opter pour une société commerciale. Il existe plusieurs types de sociétés commerciales : EURL, SASU, SAS et SARL. Les personnes voulant exercer seules, optent pour une EURL ou une SASU. Tandis que celles qui désirent s'associer avec d'autres acteurs vont opter pour une SARL ou une SAS.

Ce sont des statuts juridiques qui correspondent à l'achat revente, car :

  • Votre engagement financier ne se limite qu'à l’apport que vous avez mis dans votre société à sa création. Par exemple, si vous apportez 10.000 euros, vos créditeurs ne peuvent vous exiger que 10.000 euros au maximum
  • La rédaction des statuts est moins rigoureuse
  • La valeur annuelle du chiffre d'affaires n'est pas plafonnée
  • Vos charges sont déductibles
  • La TVA doit être facturée, mais elle peut aussi être déduite de vos charges.
  • Vous avez le choix entre deux types d'imposition, à l’impôt sur les sociétés, ou bien à l’impôt sur le revenu.

Quelle fiscalité en achat revente ?

La TVA

Tout d'abord, les ventes de biens anciens dont la construction est antérieure à cinq ans entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA. D'autre part, lorsqu'elle est faite par des marchands de biens soumis à cette taxe, ils sont également dispensés de son paiement.

Ensuite, concernant les bâtiments neufs : des immeubles dont la construction est terminée depuis moins de cinq ans ou des anciens bâtiments ayant fait l’objet d'importants travaux ou ayant été rénovés entièrement. Si la vente d'un bâtiment neuf est conclue entre des particuliers, le processus ne sera pas soumis non plus à la TVA. Par contre, lorsque la vente d'un bâtiment qui date de moins de cinq ans se fait par des professionnels, la vente est taxée à la TVA à un taux de 20 %.

La plus-value

La plus-value résultant de la vente d'une résidence principale incluant toutes ses dépendances (parking, jardin, etc) est dispensée de toute taxation. D'autre part, la vente d'un bien immobilier inférieur à 15 000 euros ou d'un bâtiment qui a été conservé pendant plus de 22 ans est également exonérée.

Toutefois, de manière générale, la plus-value réalisée suite à une vente et après les abattements pour durée de détention est assujettie à une taxe de 19 %, selon le Code des impôts. À ce pourcentage s'ajoutent 17,2 % pour les diverses contributions sociales.

Au total, la fiscalité appliquée sur une plus-value immobilière s'élève donc à au moins 36,20 % de sa valeur nette. De plus, lorsque la plus-value dépasse le seuil de 50 000 euros, des taxes supplémentaires de 2 % à 6 % seront demandées, selon son montant, depuis un nouveau règlement qui date de janvier 2013.

Les conditions varient selon le statut juridique de votre société. Si vous êtes soumis à la catégorie d'imposition des BIC et que vous pratiquez l'achat revente au sein d'une société assujettie à l'impôt sur le revenu ou au sein d'une microentreprise, vous devez également payer 17.2 % sur votre plus-value pour les prélèvements sociaux. Enfin, si vous exercez votre travail au sein d'une société assujettie à l'IS (impôt sur les sociétés), le taux d'IS applicable sera déduit du bénéfice comptable de votre structure en fin d’année.

Quelles sont les villes propices à l’achat revente ?

Les villes en expansion sont très propices à l'achat revente. Prenons, par exemple, la ville de Nantes. Selon l'INSEE, cette ville a connu une impressionnante croissance démographique de 6 % de 2012 à 2017. Par ailleurs, c'est une ville avec une bonne activité économique.

En effet, environ 18 000 emplois ont été créés en seulement 5 ans. Par conséquent, la demande est forte et les prix sur le marché immobilier ne cessent d'augmenter. Par exemple, pour un logement neuf, le m² vaut en moyenne 4 600 euros. De plus, c'est une ville régulièrement dans le top 10 dans les villes préférées des Français, grâce à ses nombreux atouts : une ville à proximité de la mer, avec beaucoup d'activités professionnelles, très accessible (aéroport, TGV, autoroutes, etc.), un bon niveau de vie, etc.

Il est généralement plus propice de faire de l’achat revente dans des villes avec des prix au mètre carré assez élevés. En effet, le coût des travaux est sensiblement le même entre les villes. Ils seront donc plus facilement rentables dans une ville où le prix au mètre carré est élevé.

On considère le prix au mètre carré élevé à partir de 3000 €. En dessous, vous risquez d’avoir des difficultés à dégager de bonnes marges, même s’il est possible de faire de bonnes affaires dans toute la France.

Par conséquent, afin de réussir votre investissement en achat revente, choisissez des villes à forte activité économique, avec de nombreuses zones professionnelles, services (écoles, hôpitaux, commerces, etc.), accessibles et connectés (aéroports, TGV, RER, autoroutes, ports, etc.).

Comment trouver des biens en dessous du prix du marché ?

Pour réussir à acheter un bien à un prix en dessous de sa valeur, vous pouvez, par exemple, créer un réseau pour accéder à des biens en off-market. Cela signifie que vous pouvez développer des partenariats avec des agents immobiliers. En effet, avant de présenter leurs biens sur le marché, les agents passent d'abord par leurs partenaires privilégiés.

Pour nouer des liens avec un agent immobilier, commencez par solliciter régulièrement ses services et être précis sur ce que vous recherchez. Ainsi, lorsqu’il vous présentera un bien, les probabilités qu’il vous présente un bien correspondant à vos critères sera plus élevée. De fait, vous serez plus enclin à l’acheter.

Une autre méthode est de cibler les vendeurs qui doivent vendre rapidement leur bien pour des raisons financières ou pour un déménagement, par exemple. Vous pourrez trouver de bonnes affaires. Dans la précipitation, le vendeur peut vous laisser le bien à un prix sous-évalué.

Comment revendre rapidement ?

Tout d'abord, pour réussir à vendre un bien rapidement, vous devez le vendre aux tarifs du marché. Certains vendeurs ont tendance à surévaluer un bien. La vente peut donc prendre plus de temps que prévu.

En second lieu, vous pouvez investir pour mettre en valeur le bien. Veillez à ce qu'il soit aussi présentable à l'intérieur qu'à l'extérieur pour créer l’effet coup de cœur. On parle alors de home staging.

Ensuite, vous pouvez solliciter l'aide d'un agent immobilier pour vendre rapidement votre bien. Si vous l’aviez acheté via un agent immobilier, vous pouvez le solliciter de nouveau pour la revente. Cela améliorera d’autant plus vos relations professionnelles et il pourra vous envoyer d’autres bonnes affaires par la suite.

Sinon, renseignez-vous sur les agences ayant réalisé des ventes dans votre secteur. Elles peuvent vous être utiles, car elles ont une connaissance approfondie des tendances du marché et des attentes de la demande.

Enfin, pensez à préparer les documents liés à la vente et les diagnostics immobiliers à l'avance. Une bonne organisation et une bonne anticipation vous éviteront toute précipitation si vous parvenez à conclure une vente.

En somme, l’achat revente est le moyen le plus rapide pour gagner de l’argent en immobilier. Toutefois, c’est un vrai métier qui nécessite un investissement en temps et en énergie beaucoup plus conséquent que l’investissement locatif.

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Hausse des taux, prix qui stagnent… Peut-on encore devenir propriétaire à Paris ?

21/2/2023

Les taux de crédits immobiliers continuent d’augmenter, tandis que les prix immobiliers stagnent. Certains de nos lecteurs cherchent encore à acheter à Paris, et vont donc devoir faire quelques sacrifices… On fait le point sur l’achat immobilier parisien.

Gare aux logements vacants !
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Gare aux logements vacants !

15/2/2023

L’État traque les logements vacants pour aider les propriétaires à les remettre sur le marché. Depuis le 1er février 2023, et pour faciliter la recherche, les pouvoirs publics lancent un nouveau service intitulé Zéro Logement Vacant. On fait le point.

L’impact du DPE sur les prix immobiliers se précise…
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L’impact du DPE sur les prix immobiliers se précise…

7/2/2023

Le DPE (Diagnostic des Performances Énergétiques) doit obligatoirement être fourni dans toutes les annonces de location et de vente de bien depuis 2011. La loi Climat et résilience interdit la mise en location des passoires thermiques. Hausse des ventes de ces biens, baisse des prix, fortes négociations… Comment le marché évolue aujourd’hui ?

Impôts 2023 : une nouvelle déclaration fiscale attend les propriétaires
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Impôts 2023 : une nouvelle déclaration fiscale attend les propriétaires

1/2/2023

Le 23 janvier 2023, la Direction générale des Finances publique a lancé une nouvelle campagne déclarative. Elle souhaite désormais identifier les logements restants encore soumis à la taxe d’habitation. Faisons le point sur cette actualité…

Durée de crédits immobiliers, loyers en hausse… On fait le point sur l’actualité !
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Durée de crédits immobiliers, loyers en hausse… On fait le point sur l’actualité !

18/1/2023

L’année 2023 serait-elle renversante pour l’investissement immobilier locatif ? Emprunts sur des durées de plus en plus longues, loyers en hausse, faisons le point sur cette rentrée.

Y a-t-il une bulle immobilière en France ? Étude pour 2024
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Y a-t-il une bulle immobilière en France ? Étude pour 2024

28/11/2022

Cyclique de nature, le marché immobilier connaît des hauts et des bas. Quand elle connaît une hausse avec des prix au m2 élevés, on parle parfois d’une bulle immobilière. Souvent utilisée à tort et à travers, l’existence d’une bulle immobilière est pourtant conditionnée par des critères déterminés. On vous en dit plus dans cet article.

Zoom sur l'actualité : les taux immobiliers ne font que grimper...
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Zoom sur l'actualité : les taux immobiliers ne font que grimper...

15/11/2022

Les banques ont de plus en plus de difficulté à prêter de l’argent aux particuliers, qui voient les taux d’intérêt des prêts pour l’immobilier constamment augmenter. On fait le point sur l’actualité et les conséquences pour les investisseurs emprunteurs.

Zoom sur le marché immobilier : des chiffres en baisse dans les grandes villes
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Zoom sur le marché immobilier : des chiffres en baisse dans les grandes villes

9/11/2022

Ces dernières années, le marché immobilier a connu des années d’euphorie. Depuis le 1er novembre 2022, les grandes villes de France connaissent un recul, tandis que les zones rurales et petites villes semblent épargnées. On fait le point.

DPE en 2023 : interdiction des passoires thermiques sur Airbnb et contrôle par les banques
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DPE en 2023 : interdiction des passoires thermiques sur Airbnb et contrôle par les banques

2/11/2022

Si vous êtes sur le point d’acheter votre bien immobilier, vous avez tout intérêt à rester vigilant quant au Diagnostic des Performances Énergétiques. En effet, dès janvier 2023, les pires logements classés G seront interdits à la location, et seront suivis en 2025 par les autres logements classés G, puis les F en 2028 et les E en 2034.

Les Français ont du mal à trouver des biens en location...
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Les Français ont du mal à trouver des biens en location...

27/9/2022

Ces dernières semaines, force est de constater que l’offre de biens à la location diminue, tandis que la demande augmente. Le marché de location est tendu, et les Français subissent certaines situations. Faisons le point.

Pénurie de logements étudiants : les locations touristiques vont en pâtir
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Pénurie de logements étudiants : les locations touristiques vont en pâtir

20/9/2022

Pour de nombreux étudiants, la rentrée 2022 est synonyme de quelques angoisses : ils doivent faire face à une pénurie de logements étudiants. Pour répondre à cette problématique, de plus en plus de villes sanctionnent les plateformes de location courte durée comme Airbnb.

Les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus augmenter
Actualité

Les loyers des passoires thermiques ne peuvent plus augmenter

30/8/2022

Depuis le 24 août 2022, les loyers des logements énergivores sont gelés. Concrètement, qu’est-ce que cela signifie ? Comment vont évoluer les logements énergivores au cours des prochaines années ? Parlons actualité.

Alerte actualité : l'encadrement des loyers disparaît à Paris ?
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Alerte actualité : l'encadrement des loyers disparaît à Paris ?

19/7/2022

C’est une situation inédite dans l’immobilier : alors que les grandes métropoles de France mettent progressivement en place l’encadrement des loyers, le tribunal administratif de Paris vient, quant à lui, de revenir sur leur de ses arrêtés. Que se passe-t-il concrètement ?

Les loyers des studios augmentent dans les grandes villes de France
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Les loyers des studios augmentent dans les grandes villes de France

11/7/2022

C’est une mauvaise nouvelle pour les étudiants, futurs locataires de ces appartements, mais une bonne nouvelle pour les investisseurs : la plupart des loyers des studios augmentent dans les villes les plus étudiantes de France.

Hausse des taux immobiliers : pouvoir d'achat et villes impactés
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Hausse des taux immobiliers : pouvoir d'achat et villes impactés

28/6/2022

Les taux d’emprunts augmentent depuis plusieurs mois, et ce n’est pas sans conséquence sur la capacité des Français à emprunter et donc sur leur pouvoir d’achat immobilier. Conséquence ? Dans certaines villes de France, les investisseurs perdent de la surface en fonction de leur budget. On fait le point sur le dernier mois écoulé.

Rentrée 2023 et investissement : ces villes étudiantes où tout miser
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Rentrée 2023 et investissement : ces villes étudiantes où tout miser

15/6/2022

Trois mois nous séparent de la prochaine rentrée scolaire et les investisseurs sont à l’affut. Qui dit ville étudiante, dit part de locataires importante. Quelles sont les principales villes de France dans lesquelles la tension locative immobilière est élevée ? Dans quelles villes de France avez-vous tout intérêt à investir ? Faisons le point.

Des prix immobiliers en baisse ?
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Des prix immobiliers en baisse ?

11/5/2022

Le marché de l’immobilier évolue : il s’essouffle dans certaines grandes agglomérations, tandis qu’il reste dynamique dans certaines zones rurales de France. On constate de fortes disparités quant à l’évolution des prix dans l’immobilier, partout en France. Faisons le point.

   Taux d'emprunt et prix immobilier : on fait le point !
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Taux d'emprunt et prix immobilier : on fait le point !

27/4/2022

Investisseur ou futur investisseur, vous n’êtes probablement pas passé à côté de cette information : les taux de crédit immobilier augmentent, et cela devrait continuer encore quelque temps. Va-t-on connaître une baisse des prix de l’immobilier ? Faisons le point sur la situation.

Acheter ou louer : ces villes étudiantes font débat
Actualité

Acheter ou louer : ces villes étudiantes font débat

13/4/2022

En France, presque un étudiant sur deux quitte le foyer familial pour faire ses études. Les étudiants privilégient généralement la location pour se loger. Mais dans certaine ville, mieux vaut être propriétaire que locataire. Dans quelles villes auriez-vous donc tout intérêt à acheter, plutôt que de louer ? Et inversement, dans quelles villes vaut-il mieux privilégier la location ?

Avril 2022 : un tournant pour l'immobilier locatif ?
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Avril 2022 : un tournant pour l'immobilier locatif ?

7/4/2022

Depuis le 1er avril 2022, l’immobilier connaît quelques changements, qu’il ne faut pas ignorer : trêve hivernale, encadrement des loyers, DPE… Faisons le point ensemble.

Élection présidentielle en 2022 : les propositions des candidats face à l'immobilier
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Élection présidentielle en 2022 : les propositions des candidats face à l'immobilier

16/3/2022

À moins d’un mois des élections présidentielles, on a jugé intéressant de se pencher sur les programmes des principaux candidats à la présidentielle de 2022, plus particulièrement sur leur proposition face aux logements. Que disent les programmes ?

Les changements à prévoir sur les annonces immobilières...
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Les changements à prévoir sur les annonces immobilières...

2/2/2022

Comment renforcer l’encadrement des loyers ? Comment protéger au mieux les locataires, et prévenir des dérives de certains propriétaires et agents immobiliers ? L’État s’est posé la question. Deux changements majeurs vont apparaître sur les annonces immobilières, à compter du mois d’avril.

Investir dans un studio : les logements les plus loués en 2021
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Investir dans un studio : les logements les plus loués en 2021

12/1/2022

Qui l’aurait cru ? Alors que cela fait plus d’un an maintenant que l’on entend que les propriétaires et locataires français sont à la recherche d’espaces, c’est une tout autre réalité qui s’est révélée cette année sur le terrain…

Les nouveautés dans l'immobilier pour 2022 !
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Les nouveautés dans l'immobilier pour 2022 !

5/1/2022

Qui dit nouvelle année, dit souvent changement. Et l’immobilier ne déroge pas à la règle. Investissement locatif, crédit immobilier, encadrement des loyers, investissement locatif, permis de construire, chauffage au gaz… Quels sont les grands changements à retenir en ce début d’année ?

Va-t-on connaître un rebond des montants des loyers en 2022 ?
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Va-t-on connaître un rebond des montants des loyers en 2022 ?

17/11/2021

L’Insee vient de publier l’IRL, soit l’Indice de Référence des Loyers : il est en forte progression. Qu’est-ce que cela signifie pour les bailleurs et pour les locataires ? Découvrons-le à travers cet article.

Top 10 des changements en immobilier depuis un an
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Top 10 des changements en immobilier depuis un an

1/9/2021

En un an et face à la crise sanitaire, il s'en est passé des choses dans l'immobilier ! On dresse le portrait des 10 changements qui se sont opérés entre 2020 et 2021 !

Ils l'ont fait, pourquoi pas vous ?

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