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L’excellence de l’investissement locatif réservée à 40 investisseurs par mois
Le guide ultime de l'investisseur immobilier 2023
10 chapitres - 100 pages
En immobilier, l’achat revente correspond à l'achat d'un bien immobilier qui sera revendu le plus rapidement possible avec l’objectif de générer une plus-value. Par conséquent, plusieurs stratégies vont être adoptées pour réaliser le maximum de marge à l’issue de l’opération. Si l'achat revente paraît attrayant, c’est un vrai métier qui présente des risques et des contraintes réglementaires. Dans cet article, on vous explique tout sur l'achat revente en immobilier.
En quoi consiste l’achat revente en immobilier ?
Le principe de l'achat revente est d'acheter un bien immobilier (maison, immeuble, local commercial, etc.) à un prix inférieur à sa valeur puis le mettre à la vente sur le marché à un prix plus élevé, le tout sur une période réduite de quelques mois.
Le but est d'engendrer rapidement une plus-value. Le principal bénéfice de l'achat revente est que cela permet de générer un maximum de profits sur une courte durée. En effet, avec un investissement locatif par exemple, le gain se fait sur la durée.
En contre-partie, un marchand de bien devra s’investir davantage pour son projet et prendre plus de risques.
Quel statut juridique pour l’achat revente ?
Micro-entreprise
Tout d'abord, analysons le statut de "microentreprise". La création d'une microentreprise est assez simple. Il est rapide à lancer et la comptabilité est une comptabilité de trésorerie. Toutefois, ce statut s'accorde peu aux objectifs d'achat revente. En effet, il ne permet pas à l’entrepreneur de se protéger personnellement et le chiffre d’affaires est limité à 176 200 €, ce qui est très limité pour une activité immobilière.
D'autre part, tous les coûts liés à des travaux effectués au sein de l'entreprise ainsi que vos diverses charges ne seront pas déduits. Enfin, il faut savoir qu'une microentreprise est une franchise en base de TVA, c'est-à-dire qu'elle est dispensée du paiement et de la déclaration de cette taxe sur les ventes qu'elle génère.
Société commerciale
La seconde option est d'opter pour une société commerciale. Il existe plusieurs types de sociétés commerciales : EURL, SASU, SAS et SARL. Les personnes voulant exercer seules, optent pour une EURL ou une SASU. Tandis que celles qui désirent s'associer avec d'autres acteurs vont opter pour une SARL ou une SAS.
Ce sont des statuts juridiques qui correspondent à l'achat revente, car :
- Votre engagement financier ne se limite qu'à l’apport que vous avez mis dans votre société à sa création. Par exemple, si vous apportez 10.000 euros, vos créditeurs ne peuvent vous exiger que 10.000 euros au maximum
- La rédaction des statuts est moins rigoureuse
- La valeur annuelle du chiffre d'affaires n'est pas plafonnée
- Vos charges sont déductibles
- La TVA doit être facturée, mais elle peut aussi être déduite de vos charges.
- Vous avez le choix entre deux types d'imposition, à l’impôt sur les sociétés, ou bien à l’impôt sur le revenu.
Quelle fiscalité en achat revente ?
La TVA
Tout d'abord, les ventes de biens anciens dont la construction est antérieure à cinq ans entre particuliers ne sont pas soumises à la TVA. D'autre part, lorsqu'elle est faite par des marchands de biens soumis à cette taxe, ils sont également dispensés de son paiement.
Ensuite, concernant les bâtiments neufs : des immeubles dont la construction est terminée depuis moins de cinq ans ou des anciens bâtiments ayant fait l’objet d'importants travaux ou ayant été rénovés entièrement. Si la vente d'un bâtiment neuf est conclue entre des particuliers, le processus ne sera pas soumis non plus à la TVA. Par contre, lorsque la vente d'un bâtiment qui date de moins de cinq ans se fait par des professionnels, la vente est taxée à la TVA à un taux de 20 %.
La plus-value
La plus-value résultant de la vente d'une résidence principale incluant toutes ses dépendances (parking, jardin, etc) est dispensée de toute taxation. D'autre part, la vente d'un bien immobilier inférieur à 15 000 euros ou d'un bâtiment qui a été conservé pendant plus de 22 ans est également exonérée.
Toutefois, de manière générale, la plus-value réalisée suite à une vente et après les abattements pour durée de détention est assujettie à une taxe de 19 %, selon le Code des impôts. À ce pourcentage s'ajoutent 17,2 % pour les diverses contributions sociales.
Au total, la fiscalité appliquée sur une plus-value immobilière s'élève donc à au moins 36,20 % de sa valeur nette. De plus, lorsque la plus-value dépasse le seuil de 50 000 euros, des taxes supplémentaires de 2 % à 6 % seront demandées, selon son montant, depuis un nouveau règlement qui date de janvier 2013.
Les conditions varient selon le statut juridique de votre société. Si vous êtes soumis à la catégorie d'imposition des BIC et que vous pratiquez l'achat revente au sein d'une société assujettie à l'impôt sur le revenu ou au sein d'une microentreprise, vous devez également payer 17.2 % sur votre plus-value pour les prélèvements sociaux. Enfin, si vous exercez votre travail au sein d'une société assujettie à l'IS (impôt sur les sociétés), le taux d'IS applicable sera déduit du bénéfice comptable de votre structure en fin d’année.
Quelles sont les villes propices à l’achat revente ?
Les villes en expansion sont très propices à l'achat revente. Prenons, par exemple, la ville de Nantes. Selon l'INSEE, cette ville a connu une impressionnante croissance démographique de 6 % de 2012 à 2017. Par ailleurs, c'est une ville avec une bonne activité économique.
En effet, environ 18 000 emplois ont été créés en seulement 5 ans. Par conséquent, la demande est forte et les prix sur le marché immobilier ne cessent d'augmenter. Par exemple, pour un logement neuf, le m² vaut en moyenne 4 600 euros. De plus, c'est une ville régulièrement dans le top 10 dans les villes préférées des Français, grâce à ses nombreux atouts : une ville à proximité de la mer, avec beaucoup d'activités professionnelles, très accessible (aéroport, TGV, autoroutes, etc.), un bon niveau de vie, etc.
Il est généralement plus propice de faire de l’achat revente dans des villes avec des prix au mètre carré assez élevés. En effet, le coût des travaux est sensiblement le même entre les villes. Ils seront donc plus facilement rentables dans une ville où le prix au mètre carré est élevé.
On considère le prix au mètre carré élevé à partir de 3000 €. En dessous, vous risquez d’avoir des difficultés à dégager de bonnes marges, même s’il est possible de faire de bonnes affaires dans toute la France.
Par conséquent, afin de réussir votre investissement en achat revente, choisissez des villes à forte activité économique, avec de nombreuses zones professionnelles, services (écoles, hôpitaux, commerces, etc.), accessibles et connectés (aéroports, TGV, RER, autoroutes, ports, etc.).
Comment trouver des biens en dessous du prix du marché ?
Pour réussir à acheter un bien à un prix en dessous de sa valeur, vous pouvez, par exemple, créer un réseau pour accéder à des biens en off-market. Cela signifie que vous pouvez développer des partenariats avec des agents immobiliers. En effet, avant de présenter leurs biens sur le marché, les agents passent d'abord par leurs partenaires privilégiés.
Pour nouer des liens avec un agent immobilier, commencez par solliciter régulièrement ses services et être précis sur ce que vous recherchez. Ainsi, lorsqu’il vous présentera un bien, les probabilités qu’il vous présente un bien correspondant à vos critères sera plus élevée. De fait, vous serez plus enclin à l’acheter.
Une autre méthode est de cibler les vendeurs qui doivent vendre rapidement leur bien pour des raisons financières ou pour un déménagement, par exemple. Vous pourrez trouver de bonnes affaires. Dans la précipitation, le vendeur peut vous laisser le bien à un prix sous-évalué.
Comment revendre rapidement ?
Tout d'abord, pour réussir à vendre un bien rapidement, vous devez le vendre aux tarifs du marché. Certains vendeurs ont tendance à surévaluer un bien. La vente peut donc prendre plus de temps que prévu.
En second lieu, vous pouvez investir pour mettre en valeur le bien. Veillez à ce qu'il soit aussi présentable à l'intérieur qu'à l'extérieur pour créer l’effet coup de cœur. On parle alors de home staging.
Ensuite, vous pouvez solliciter l'aide d'un agent immobilier pour vendre rapidement votre bien. Si vous l’aviez acheté via un agent immobilier, vous pouvez le solliciter de nouveau pour la revente. Cela améliorera d’autant plus vos relations professionnelles et il pourra vous envoyer d’autres bonnes affaires par la suite.
Sinon, renseignez-vous sur les agences ayant réalisé des ventes dans votre secteur. Elles peuvent vous être utiles, car elles ont une connaissance approfondie des tendances du marché et des attentes de la demande.
Enfin, pensez à préparer les documents liés à la vente et les diagnostics immobiliers à l'avance. Une bonne organisation et une bonne anticipation vous éviteront toute précipitation si vous parvenez à conclure une vente.
En somme, l’achat revente est le moyen le plus rapide pour gagner de l’argent en immobilier. Toutefois, c’est un vrai métier qui nécessite un investissement en temps et en énergie beaucoup plus conséquent que l’investissement locatif.
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