Ce que l'on ne vous dit pas sur l'autofinancement.

L'auto-financement n'a rien à voir avec l'achat d'une voiture, il s'agit d'un idéal locatif où les loyers nets de tous frais sont supérieurs aux mensualités du prêt qui a servi à financer le bien. Kant appellerait ça un idéal régulateur: tout investissement locatif doit tendre à viser l'autofinancement. Dans sa version idéelle, platonicienne, la banque finance entièrement le bien sans que je n'aie à sortir d'argent de ma poche, et le bien dégage des cash-flows suffisants pour rembourser le prêt: l'effort d'épargne mensuel est alors nul, comme l'apport (comme mon niveau au baby-foot).

Afin qu'un bien soit 100% autofinancé, c'est-à-dire sans apport et sans effort d'épargne mensuel, pour un prêt sur 20 ans, la rentabilité locative nette de tous frais et impôts doit être supérieure à 6,2%. Démonstration mathématique pour les médaillés Fields qui nous lisent: un investissement à 100.000€, financé entièrement par emprunt bancaire sur 20 ans avec un taux de 1,7% produit une mensualité de 517€, soit 6204€/an. Ce qui, rapporté à notre investissement de 100k€, équivaut à... ~6,2%/an. 

Voilà un rendement locatif certes élevé mais pas non plus stratosphérique. Le rendement moyen d'un investissement locatif en France est d'environ 4-5%. Le problème est qu'il s'agit là d'un rendement brut: l'appartement est en vente à tel prix et les loyers sont de tant. Or un autofinancement nécessite un rendement net: on ne peut rembourser les mensualités du prêt qu'une fois toutes les charges et impôts payés. Pour passer du brut au net, il faut inclure: frais de notaire, frais d'agence, frais d'hypothèque, frais bancaires, frais de courtage éventuels, coût des travaux/déco/équipement, charges de copropriété, taxe foncière, assurance propriétaire, frais de gestion locative, provisions pour vacance locative, provisions pour imprévus et last but not least... impôt sur le revenu (variable en fonction de la situation fiscale de chacun). Le rendement net ne ressort pas indemne de ce combat. Il est à peu près divisé par 2. Rule of thumb: rendement net environ égal à la moitié du rendement brut. Aïe.

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Donc pour avoir un bien 100% autofinancé, je dois avoir un rendement locatif net de 6.2% et donc un rendement brut du double soit 12.4%. Avec ce genre de rendement locatif on ne doit pas être loin d'un record du Guiness Book. Sur 10 appels que nous recevons chez Bevouac, 8 concernent une demande d'investissement locatif 100% autofinancé, et la plupart cherchent à dégager un cash-flow positif après remboursement de la mensualité (à 12.4% on rembourse tout juste la mensualité, pour dégager un revenu mensuel post-remboursement il faut donc un rendement encore plus élevé). Et beaucoup formulent ce genre de demande avec un critère d'emplacement premium, en centre ville, en étage avec vue si possible, là où le prix au m² est le plus cher et le rendement le plus faible. À l'impossible nul n'est tenu.

La solution? Augmenter l'apport ou la durée du prêt, y mettre un peu du sien pour diminuer la pression sur l'objectif de rendement. Par exemple, avec 20% d'apport sur le projet sus-cité à 100.000€, la mensualité de mon prêt passe de 517€ à 413€ et mon rendement locatif minimum pour couvrir mes mensualités d'emprunt passe de 6.2% net (~12.4% brut) à 4.9% net (~9.8% brut). Je peux encore améliorer les choses en empruntant sur 25 ans au lieu de 20: ma mensualité passe alors à 348€ et mon rendement minimum passe à 4.18% net (~8.35% brut). Le bien s'autofinance alors beaucoup plus facilement.

Si je fais en plus un effort d'épargne mensuel - on ne peut plus parler alors d'un autofinancement stricto sensu - disons de 50€ par mois, mon rendement minimum passe à 3.58% net (7.15% brut). C'est un niveau de rendement beaucoup plus accessible, qui implique moins de prise de risque et donne la possibilité d'un meilleur emplacement du bien. Tout est bien qui finit bien.

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